大总包管理模式简介 ; ? 项目概况 ? 优劣势详述; 大总包管理模式综述丨概念 什么是工程总承包（大总包） 工程总承包 ? 2019年12月23日，住房和城乡建设部、国家发展改革委制定了《房屋建筑和市政基础设 施项目工程总承包管理办法》，自2020年3月1日起施行。 ? 【第三条】本办法所称工程总承包，是指承包单位按照与建设单位签订的合同，对工程设 计、采购、施工或者设计、施工等阶段实行总承包，并对工程的质量、安全、工期和造价 等全面负责的工程建设组织实施方式。 ? 【第十六条】企业投资项目的工程总承包宜采用总价合同，政府投资项目的工程总承包应 当合理确定合同价格形式。采用总价合同的，除合同约定可以调整的情形外，合同总价一 般不予调整。; 大总包管理模式综述丨??念 工程总承包管理核心——全面管理 建设单位 【管理主体】 建设单位 【监督主体】 监 监 理 理 其他 其他 分包 地 地 勘 勘; 大总包管理模式综述丨概念 工程总承包管理核心——全面参与 传统总包部分参与 勘察 设计 报建 施工 配套 验收 交付 大总包全过程参与 ? 不同于传统总包管理模式，总包单位仅参与房地产开发的其中一项或几项任务； ? 大总包管理需参与房地产开发的全阶段，且必须做为责任主体之一。; 大总包管理模式综述丨概念 工程总承包风险及责任划分 建设单位主要风险 ? （一）主要工程材料、设备、人工价格与招标时基期价相比，波动幅度超过合同约定幅度的部分； ? （二）因国家法律法规政策变化引起的合同价格的变化； ? （三）不可预见的地质条件造成的工程费用和工期的变化； ? （四）因建设单位原因产生的工程费用和工期的变化； ? （五）不可抗力造成的工程费用和工期的变化。 工程总承包单位 全部建设工程质量 工程分包单位 分包工程质量; 大总包管理模式综述丨目的 工程总承包管理的目的 传 统 总 包 管 理 目 目的 大总包管理的目的，是通过总包管理，实现提高效率，减少移交困难，减少协调工作，最终 实现更高品质、更高效率、更高性价比的管理目标。; 大总包管理模式综述丨优劣势 工程总承包管理的优劣势 优势 安全 技术 ①有利于整个项目的统筹规划和协同运作，可以 有效解决设计与施工的衔接问题；能够减少采购 与施工的中间环节；顺利解决施工方案中实用性、 技术性、安全性之间的矛盾； ②合同总价和工期固定，总价包干，利于费用和 进度的控制； ③能够最大限度的发挥工程项目管理各方的优势， 精简甲方单位的人员配置，提高我们的人均效能； ④工作范围和责任界限的划定比较清晰，建设期 间的责任和风险可以最大程度的转移给总包。; 大总包管理模式综述丨优劣势 工程总承包管理的优劣势 劣势 ①甲方管理人员主要是通过工程合同对工程承包商进行管控，对工程控制力度较低； ②总包单位的招标至关重要，一旦总包的管理或财务出现重大问题，项目也将面临巨大风险； ③大总包模式考虑管理成本、利润以及潜在风险等因素，它的合同价格一般是要偏高的； ④与传统的建设模式区别比较大,传统行业的业主比较难以理解和配合承包商的工作。; 大总包管理模式综述丨管理方案 工程总承包下的质量管理方案 大总包的管理模式，使得“所有工作全面前置”成为了可能，我们必须 做到以下两个坚持： 1、坚持样板引路、策划先行； 2、坚持设计先行，图纸优化、深化先行。 ; 大总包管理模式综述丨管理方案 工程总承包下的质量管理方案 由于在大总包管理模式下，总包单位管理范围、管理职责均放大，管理压力和管理 困难也在急剧增大，必须要求所有单位包含总包自己在内做到样板引路、策划先行。 样板引路、策划先行 ? 总包单位自合同范围内工作，要求提前制定《工序样板清单目录》 及《样板实施计划》，在实施前制定详细的《工序样板实施方案》 及《施工详图》，并进行验收，合格后才能大面施工。 ? 砌筑、精装等技术及质量要求较高的班组，要求班组工人到场后 先进行验收施工，现场施工的样板墙上写上：施工日期、工人 姓 名、实测数据。由项目部及监理共同对其验收，合格后允许其留 在工地施工，不合格则直接清退。 ? 所有材料第一次进场时，由技术负责人、库房负责人、项目经理、 验收记录 采购主管、商务经理、监理单位共同联合验收，并进行封样，作 为材料样板，并在现场设置封样室，并留置标签，做为以后同种 类产品进场的收货标准。; 大总包管理模式综述丨管理方案 工程总承包下的质量管理方案 图纸优化、深化先行 ? 建、结、水、电、暖图纸需在土方完成前完成； ? 精装、门窗、栏杆、外立面、景观施工总图、总图及道路管 土方完成 网图纸，需在孔桩施工完成前下发； ? 景观及配套图纸在正负零完成前下发。 ? 总包单位组织全专业进行全面审图，并在正负零完成前完成 所有审图工作，以实现后期施工全过程的“零指令”“零变 更”； ? 在正负零结构施工完成前，需完成所有精细化工程的图纸深 化问题，以便在结构施工时对结构尺寸及构造进行优化。; 大总包管理模式综述丨管理方案 工程总承包下的成本管理方案 1）、资源统一管理，在全项目内合理调配资源，提高资源利用率，做到资源共创共享。 1、做好大型机械设备的管理，合理安排垂直运输，在施工前做好垂直运输的策划。 2、利用厨卫洁具等包装箱，作为产品成品保护装置。 3、利用废旧短钢筋，焊制洞口防护网片等防护设施。 4、利用腻子口袋作为楼层清理垃圾袋使用。 5、利用正式消防水管作为楼层施工用水，减少材料浪费。 2）、统一合理安排工序，根据总进度计划，安排材料计划及相关单位的进场。 如三大木单位，如按照传统的穿插施工，将浪费大量的材料资金占用，以及造成人 工窝工。根据总进度计划要求???可以在交付前3个月，集中提出材料计划，并组织相关单位 进场施工，保证顺利交付的同时，确保了人力及资源的高效利用。; 大总包管理模式综述丨管理方案 工程总承包下的成本管理方案 3）、精装修等下道工序接收单位提前介入数据的实测实量与整改，减少项目实测实量人 员的配备，同时，提前对一些不满足精装施工要求的点位进行整改，避免二次整改与二次 移交，节约人力、物力及时间。 4）、提前组织全专业全范围的图纸会审及优化审图，并对所有施工方案及技术措施进行 提前策划、答辩，必要时先进行样板施工，确保施工现场“一次性做对，一次性做好”， 施工全过程“零指令、零变更”。; 目 录 模 C O N T E N T S 浙 江 区 域 集 团 总 结 15; 项目概况丨基本信息 温州市永嘉县桥头镇壬田村城中村改造项目地块 项目位置 地块设计条件（详见地块相关规划文件） 用地面积 30099.88㎡ 容积率 3.0 计容建面 90299.64㎡ 建筑密度 ≤30% 绿化率 ≥35% 建筑层数 ＜80米 用地性质 住宅 土地权属 国有土地 特殊要求 配建7816.01㎡安置房，出让面积82483.63㎡ 挂牌相关条件 出让方式 拍卖 挂牌时间 2020-6-13 摘牌时间 2020-6-24 土地价格 起拍楼面价 起拍总地价 契税 含税总地价 4700 38767万 1218万 41137万; 项目概况丨目前进度 温州天宸锦园项目现阶段进度 桥头项目可视化进度 ? 桥头项目所有单体已全部结顶，进入砌筑抹灰阶段； ? 目前砌筑工程已完成约70%，大区抹灰工程暂未开始。; 目 录 模 C O N T E N T S 浙 江 区 域 集 团 总 结 18; 大总包管理模式丨优劣势详述 桥头项目工程总承包优劣势 招采优势 招采劣势 ? 总包经营中所有材料集中供应，配套单位只包清工，专业分包中大综 材料归立鹏采购部统一采购； ? 配套单位优势，配套单位包清工包含较多额外事项且不计费用； ? 包清工的模式不一样，只要确定亏损公司主持补贴； ? 主材有利率的公司保留采购，比如涂料等原材没有利率的归班组自己； ? 资金充足，目前了解的长期合作分单位班组，大部分是因立鹏的工程 款及时到位，无拖欠； ? 分包单位体系健全，单位补位较快；便于支配分包，现场急需的单位， 公司都有预备随时调入，储备充足；分包单位招标流程较少，能够实 现分包单位的迅速进场。 ? 分包尽量不挂靠公司，除非公司没有资质的单项工程；。; 大总包管理模式丨优劣势详述 桥头项目工程总承包优劣势 设计工程优势 设计工程劣势 ? 优化图纸，对围护工程进行大量节省，未突破安全底线； ? 监理单位由总包招标，费用仅50万，监理人员配置不足， ? 对辅助类的材料进行节约，比如顶板防水优化、水电永 难以对现场形成有效监管； 久消防管道先安装，代替施工中临时管道； ? 监理资料无人主责梳理，内业资料评估监理失分严重； ? 施工中对材料管理严格，只要是材料必须清点，上传视 ? 合同约定范围内业务，总包执行力强，但超出合同约定 频；如砼必须过磅，钢筋过磅清点根数；其它材料类似， 部分业务，事无巨细均需过总包大老板进行审批，流程 材料员对接收的材料现场几方全部签字确认；定制预制 推动缓慢； 块，比如门窗边预制砖； ? 施工单位为保障自身利益，对设计方案、适配进行优化、 ? 总包合同未明确约定材料品牌型号，仅划定范围，工程 减配，导致项目品质下降。 材料飞检不易触碰品牌红线。; 大总包管理模式丨优劣势详述 桥头项目工程总承包优劣势 成本优势 成本劣势 ? 合同总价包干，工程总成本可控。 读不同，存在扯皮现象； ? 各类费用如营销费用、工程费用等费用性质归口不明确； ? 开发建设过程中若出现突发事件，如临时增加样板房、 示范区等，压缩总包方利益，沟通阻力大； ? 总包方额外聘请的第三方单位如造价咨询等单位，对总 包方负责，费用却不在总价包干范围内，需由开发商承 担。; 目 录 模 C O N T E N T S 浙 江 区 域 集 团 总 结 22; 后续管控思路总结 工程总承包管控思路 ? 深化供应商考察工作，目前有能力做工程总承包的单位较少 ? 细化合同中约定的工程量、工程范围、突发事项处理方案等

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